Du premier appartement à un immeuble de sept logements : ce que nous aurions aimé savoir

Tout le monde parle de l’immobilier comme d’un placement sûr. C’est en partie vrai. Mais personne ne raconte le chemin, alors voici le nôtre, avec ses erreurs.

Le premier appartement, et le locataire qui ne partait plus

Il y a près de vingt ans, nous avons acheté un appartement sur La Côte pour le louer. Nous gérions tout nous-mêmes. Nous étions naïfs, et surtout trop gentils.

Le locataire a cessé de payer. Il a annoncé son départ, puis n’est pas parti. Nous avions alors deux enfants en bas âge et un seul salaire : chaque mois sans loyer pesait lourd. Quand il a fini par partir, nous avons reloué sans difficulté, mais nous avions eu peur, et nous avons vendu.

Leçon n°1 : une gestion professionnelle n’est pas un luxe. Elle met de la distance entre vos émotions et vos locataires.

Leçon n°2 : avec un seul logement, un seul locataire défaillant, c’est 100 % de vos revenus qui disparaissent.

Pourquoi La Chaux-de-Fonds

Des années plus tard, nous avons voulu recommencer, mais autrement. Sur La Côte, notre budget nous aurait offert un petit immeuble ou trois appartements. À La Chaux-de-Fonds, pour le prix d’une maison mitoyenne de la région lémanique, on achète un immeuble entier de sept logements.

Sept logements, c’est surtout sept locataires : si l’un d’eux part ou ne paie plus, l’immeuble continue de tourner. La diversification ne se fait pas seulement entre actions et immobilier, elle se fait aussi à l’intérieur d’un immeuble.

Le prix du premier dossier

C’était notre premier achat au nom d’une société, et non à titre privé. Pour la banque, notre société n’avait aucun historique. Nous savions que nous paierions un peu plus cher que l’estimation de la banque, et que nous devrions apporter davantage de fonds propres. Nous l’avons accepté : ce premier immeuble était aussi la preuve, pour les banques, que nous savions mener un projet.

Leçon n°3 : le premier achat coûte plus cher que les suivants. Il achète aussi votre crédibilité.

Notre plus grosse erreur : ne pas avoir questionné la régie

L’immeuble avait déjà une régie en place. Nous l’avons gardée sans vraiment la questionner. Erreur. En un peu moins d’un an, nous avons constaté des loyers impayés mal suivis, des dossiers qui traînaient et peu de transparence. Nous avons changé de partenaire.

Si c’était à refaire, nous examinerions la régie dès le premier jour, avec autant de rigueur que le bâtiment lui-même :

• Comment suivez-vous les retards de loyer, et à partir de quel jour relancez-vous ?
• Quel rapport m’envoyez-vous, et à quelle fréquence ?
• Qui contrôle le travail du concierge ?
• Comment choisissez-vous les artisans, et qui valide les devis ?

La bonne nouvelle : en démarrant, on rencontre des gens. Notre partenaire actuel, la régie Wolf Output SA, est devenu un allié de confiance, et ces relations valent autant que les murs.

La tempête

En juillet 2023, une violente tempête a endommagé la toiture. Deux appartements des étages supérieurs sont devenus inlouables. Ce qui suivit fut moins une affaire de travaux qu’un marathon administratif : expertises, contre-expertises, relances, franchises contestées, perte de loyers à faire reconnaître. Près de deux ans avant de pouvoir relouer.

Leçon n°4 : lisez vos polices avant le sinistre, pas après. Vérifiez notamment la couverture de la perte de loyers. Une protection juridique d’entreprise, conseillée par notre courtier, s’est révélée précieuse.

Les petites choses qui font les grands écarts

• Les loyers se paient le 1er. Un retard toléré devient vite une habitude. La constance est une forme de respect, des deux côtés.
• Le concierge a besoin d’un cadre : un cahier des charges, des contrôles, et un retour régulier.
• Un immeuble ancien vit : contrôles électriques obligatoires, chaudière, extincteurs, ramonage, déneigement. Prévoyez une réserve.
• Ce que personne ne prévoit : nous avons dû porter plainte pour du mazout volé dans la citerne, et faire réparer des dégâts de vandalisme.

Alors, ça vaut la peine ?

Oui. Malgré tout cela, l’immeuble a tenu. Les loyers ont continué de rembourser la dette, la valeur du bâtiment a résisté à l’érosion de la monnaie, et nous avons appris un métier. Pendant une année de voyage en famille, c’est même la société qui a géré la location de notre propre logement.

Mais il faut le savoir en entrant : ce n’est pas un placement passif, du moins pas au début. C’est un métier, qui demande de l’humilité pour apprendre et de la force pour tenir. Dwennimmen, en somme.

Prochain article : Choisir sa régie, puis la contrôler. Pour le recevoir, inscrivez-vous à la lettre ci-dessous.
Nous partageons une expérience personnelle, pas un conseil en placement.